ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹರಾಜುಗಳಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತೀರಾ? ಅದರ ಲಾಭ-ಅಪಾಯಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವಿರಲಿ

ಮೊನ್ನೆ ಮೊನ್ನೆಯಷ್ಟೇ ಭಾರತೀಯ ಸ್ಟೇಟ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡು ಸುಸ್ತಿದಾರರಾಗಿರುವ ತನ್ನ ಸುಮಾರು 1,000 ಗ್ರಾಹಕರ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡಿದೆ. ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ವಸೂಲಾತಿಗಾಗಿ ಆಗಾಗ್ಗೆ ಈ ಕಾರ್ಯವನ್ನು ಮಾಡುತ್ತಲೇ ಇರುತ್ತವೆ. ಇತ್ತೀಚಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಹರಾಜುಗಳು ಮಾಮೂಲಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಗಳಾಗಿಬಿಟ್ಟಿವೆ ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗಳಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ದರಗಳಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗಳು ದೊರೆಯುವದರಿಂದ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೂ ಆಕರ್ಷಣೆ ಯಾಗಿವೆ.

 ಆಸ್ತಿ ಹರಾಜು ತಮ್ಮ ಬಾಕಿ ಸಾಲಗಳ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಅಸ್ತ್ರವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ವಂತಕ್ಕಾಗಿ ಸೂರೊಂದನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಖರೀದಿದಾರರ ಪಾಲಿಗೂ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ. ಆದರೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಅಗ್ಗದ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಕ್ಕಿದ ಸಂಭ್ರಮದೊಡನೆ ನಂತರ ಅನಿರೀಕ್ಷಿತ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಎದುರಿಸಬೇಕಾದ ಮತ್ತು ತಾವು ನಿರೀಕ್ಷಿಸದಿದ್ದ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳನ್ನು ಹೊತ್ತುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಅಪಾಯಗಳೂ ಇವೆ.

ಇಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಗೃಹ ಮತ್ತು ಉದ್ಯಮ ಸಾಲಗಳಿಗಾಗಿ ಗ್ರಾಹಕರು ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ನೀಡಿರುವ ಭದ್ರತೆಗಳಾಗಿರುತ್ತವೆ ಮತ್ತು ಇಂತಹ ಸಾಲಗಳು ಸುಸ್ತಿಯಾದರೆ ಸಂಬಂಧಿತ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ವಸೂಲಾತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸರ್ಫೇಸಿ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಅವುಗಳನ್ನು ವಶಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತವೆ. ಆದರೆ ಈ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕೆಲವು ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಹಾಗೆಯೇ ಉಳಿದುಕೊಂಡಿರುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿರುತ್ತವೆ.

ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಹರಾಜು ಹಾಕುವ ಆಸ್ತಿಗಳು ಆ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗಳಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಗುತ್ತವೆ ಎನ್ನುವುದು ಖರೀದಿದಾರರ ಪಾಲಿಗೆ ಆಕರ್ಷಣೆಯ ಅಂಶವಾಗುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲದೆ ಹರಾಜು ಹಾಕುವ ಬ್ಯಾಂಕು ಈಗಾಗಲೇ ಎಲ್ಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿರುವುದರಿಂದ ಅಪಾಯವೂ ಕಡಿಮೆ ಎನ್ನುವುದು ಅವರ ಸಾಮಾನ್ಯ ಭಾವನೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಆದರೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಹರಾಜು ಹಾಕುವ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದರಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ಸಂಭಾವ್ಯ ಸವಾಲಿಗಳು ಇರುತ್ತವೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಯಾವದೇ ಆಸ್ತಿಗೆ ಅತ್ಯಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಿಡ್ ದರ ಏನಾಗಬಹುದು ಎನ್ನುವುದನ್ನು ನಿರೀಕ್ಷಿಸುವುದು ಅಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರು ಬಯಸಿದ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಯಾವುದೇ ಭರವಸೆ ಇರುವುದಿಲ್ಲ.

 ಅಗ್ಗದ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಗುತ್ತವೆ ಎನ್ನುವುದೇ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಹರಾಜುಗಳ ಪ್ರಮುಖ ಆಕರ್ಷಣೆಯಾಗಿದೆ. ಆದರೆ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಪಡೆದುಕೊಂಡ ಬಳಿಕ ಅದರ ಮೇಲೆ ಬೇರೆ ಯಾವದೇ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳಿದ್ದರೆ ಅದಕ್ಕೆ ಖರೀದಿದಾರರೇ ತಲೆ ಕೊಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಖರೀದಿದಾರರು ಬ್ಯಾಂಕುಗಳ ಹರಾಜು ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿರುವ ‘ಹೇಗಿದೆಯೋ ಹಾಗೆ ಎಲ್ಲಿದೆಯೋ ಅಲ್ಲಿ’ ಎಂಬ ನಿಬಂಧನೆ ಮತ್ತು ಇತರ ಡಿಸ್‌ಕ್ಲೇಮರ್ ಅಥವಾ ಅಲ್ಲಗಳೆತ ಹೇಳಿಕೆಗಳನ್ನು ಖಂಡಿತವಾಗಿಯೂ ಕಡೆಗಣಿಸಬಾರದು. ಖುದ್ದಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ಪರಿಶೀಲನೆ,ಹಕ್ಕುಪತ್ರ ಸರಿಯಾಗಿದೆಯೇ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ದೃಢಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ,ಸೊಸೈಟಿಗೆ ಇರುವ ಬಾಕಿಗಳು,ಮುನ್ಸಿಪಲ್ ತೆರಿಗೆ ಬಾಕಿಗಳು ಇತ್ಯಾದಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡರೆ ಇದು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಅನಿರೀಕ್ಷಿತ ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ತಗ್ಗಿಸುತ್ತದೆ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ ತಜ್ಞರು.

ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರನಿಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ನ ಆಯ್ಕೆ ಮತ್ತು ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಚೌಕಾಶಿಗೆ ಅವಕಾಶವಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಇದನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ತಾನು ಯಾವ ಬೆಲೆಗೆ ಬಿಡ್ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಆತ ಮೊದಲೇ ಕರಾರುವಾಕ್ಕಾಗಿ ನಿರ್ಧರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲದೆ ಖರೀದಿ ಹಣದ ಪಾವತಿಯ ಹರಾಜು ನಿಬಂಧನೆಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪಾಲಿಸಲು ತನ್ನಿಂದ ಸಾಧ್ಯವೇ ಎನ್ನುವುದನ್ನೂ ಆತ ಖಚಿತ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ತೆರಿಗೆ,ನೋಂದಣಿ ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನೂ ಖರೀದಿದಾರ ಭರಿಸಬೇಕಾಗುವದರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಕೈ ಸೇರುವ ಮುನ್ನ ಅದು ಹರಾಜಿನ ಬೆಲೆ ಇನ್ನಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಹೀಗಾಗಿ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಯ ಒಳಿತು ಮತ್ತು ಕೆಡುಕುಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಖರೀದಿದಾರ ಚೆನ್ನಾಗಿ ತಿಳಿದುಕೊಂಡಿರುವುದು ಅಗತ್ಯವಾಗಿದೆ. ಹರಾಜಿನ ಫಲಿತಾಂಶಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲಮಾಲಿಕನಿಂದ ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನು ತೊಡಕು ಎದುರಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಯಶಸ್ವಿ ಖರೀದಿ ಇದನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲದೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಹಕ್ಕುಪತ್ರ,ವಂಶವೃಕ್ಷ ಸೇರಿದಂತೆ ಆಸ್ತಿಯ ಒಡೆತನಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಎಲ್ಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಸಾಲವನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಇತರ ಯಾವುದೇ ಅಘೋಷಿತ ಸಾಲಗಳಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದನ್ನೂ ಆತ ಖಾತರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ,ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗಬಹುದು.