ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುತ್ತೀರಾ ? ಈ ಅಪಾಯಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿರಲಿ
ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ತಮಗೆ ಬರಬೇಕಾದ ಸಾಲಬಾಕಿಯ ವಸೂಲಿಗಾಗಿ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಆಸ್ತಿಗಳು ಅಗ್ಗದ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಗೆ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತವೆ ಎನ್ನುವುದೇನೋ ಹೌದು. ಆದರೆ ಈ ಅವಕಾಶಗಳು ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಅಪಾಯಗಳೊಂದಿಗೆ ಬರುತ್ತವೆ ಎನ್ನುವುದು ನಿಮಗೆ ಗೊತ್ತೇ ....?
ಹರಾಜಿಗಿಟ್ಟಿರುವ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಹಕ್ಕು ಅದರ ಮೇಲೆ ಬಾಕಿಯಿರುವ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತಕ್ಕಷ್ಟೇ ಸೀಮಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರು ಗಮನದಲ್ಲಿ ಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಇದೇ ಕಾರಣದಿಂದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲಬೆಲೆಯನ್ನು ಬಾಕಿಯಿರುವ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ನಿಗದಿ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿಯೇ ಹರಾಜಾದ ಆಸ್ತಿಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗಳಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸಿಗುತ್ತವೆ. ಕೆಲವು ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಇಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳ ಬೆಲೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗಿಂತ ಶೇ.30ರವರೆಗೂ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಆದರೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಭಾರೀ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕುಳಗಳು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮ್ಯಾನೇಜರ್ಗಳು, ಮಧ್ಯವರ್ತಿಗಳು ಮತ್ತು ಇತರರ ನೆರವಿನೊಂದಿಗೆ ಮೊದಲೇ ಇಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಗಾಳ ಹಾಕುವುದರಿಂದ ನಮ್ಮಂತಹ ಸಾಮಾನ್ಯರು ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಇವುಗಳನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಷ್ಟವೇ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಆನ್ಲೈನ್ ಹರಾಜು ಪ್ಲಾಟ್ಫಾರ್ಮ್ಗಳು ಬಂದ ಮೇಲೆ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಈಗ ಹೆಚ್ಚು ಪಾರದರ್ಶಕ ವಾಗಿದೆಯಾದರೂ ಇಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳೊಂದಿಗೆ ಗುರುತಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಅಪಾಯದ ಅಂಶಗಳು ಹಾಗೆಯೇ ಉಳಿದುಕೊಂಡಿವೆ. ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ‘ಹೇಗಿದೆಯೋ ಹಾಗೆ ಮತ್ತು ಎಲ್ಲಿದೆಯೋ ಅಲ್ಲಿ’ ಎಂಬ ಷರತ್ತಿನೊಂದಿಗೆ ಹರಾಜು ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಯಾವುದೇ ವಿವಾದ ಉದ್ಭವಿಸಿದರೆ ಹರಾಜು ಮಾಡಿದ ಬ್ಯಾಂಕು ಹೊಣೆಯಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ.
ಇದು ಸಾಮಾನ್ಯ ಮನೆಖರೀದಿ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ವಿರುದ್ಧವಾದ ಸ್ಥಿತಿಯಾಗಿದೆ. ನಾವು ಬೇರೆಯವರಿಂದ ಮನೆಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದಾಗ ನೋಂದಣಿ ದಿನಾಂಕದ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಯಾವುದೇ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳಿಂದ ನಮ್ಮನ್ನು ಹೊರತಾಗಿಸಬೇಕು ಎಂಬ ಷರತ್ತನ್ನು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವವರು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಗಳಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಕೊಳ್ಳುವ ಜೊತೆಗೆ ಅದರೊಂದಿಗೆ ತಳುಕು ಹಾಕಿಕೊಂಡಿರುವ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನೂ ಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದೇವೆ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಂಡಿರ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳಬೇಕೆಂದರೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಹೆಚ್ಚಿನ ಎಚ್ಚರಿಕೆಯನ್ನು ವಹಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯೊಂದಿಗೆ ಗುರುತಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಅಪಾಯದ ಅಂಶಗಳಿಂದಾ ಗಿಯೇ ಅದು ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಸಿಗುತ್ತಿದೆ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಂಡಿರಬೇಕು. ಇಂತಹ ಕೆಲವು ಅಪಾಯಗಳು ಮತ್ತು ಅವನ್ನು ನಿಭಾಯಿಸಲು ಟಿಪ್ಸ್ ಇಲ್ಲಿವೆ....
ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹರಾಜು ಮಾಡುವ ಬ್ಯಾಂಕು ತನ್ನ ಎಲ್ಲ ಬಾಕಿ ಹಣವನ್ನು ಸಂದಾಯ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಅದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬೇರೆ ಲೇವಾದೇವಿದಾರರಿಗೆ ಅಡವಿರಿಸ ಲಾಗಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವುದಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ಗ್ಯಾರಂಟಿಯಿಲ್ಲ. ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡ ಫ್ಲಾಟ್ಗಳು ಅಥವಾ ವಾಣಿಜ್ಯಿಕ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗಿಂತ ಖಾಲಿ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಈ ಸಮಸ್ಯೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಅಡಮಾನ ಸಾಲ ನೀಡುವ ಮುನ್ನ ಮೂಲ ಕ್ರಯಪತ್ರ, ಶೇರ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ಗಳು, ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿಗಳಿಂದ ನಿರಾಕ್ಷೇಪಣಾ ಪತ್ರ ಇತ್ಯಾದಿಗಳನ್ನು ಕೇಳುತ್ತವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಅಲ್ಲಿಂದ ವಿವರಗಳನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಕುರಿತು ಸಾಕಷ್ಟು ಮಾಹಿತಿ ದೊರೆಯುತ್ತದೆ. ಆದರೂ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ನೀಡುವ ಮಾಹಿತಿಯೊಂದಿಗೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಮುನ್ಸಿಪಾಲ್ಟಿ, ತೆರಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳಂತಹ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಲ್ಲಿಯೂ ಆಸ್ತಿಯ ಬಗ್ಗೆ ವಿಚಾರಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಲಭ್ಯ ಭೂದಾಖಲೆಗಳಿಂದ ಸದ್ರಿ ಆಸ್ತಿಯು ಹೊಂದಿರುವ ಎಲ್ಲ ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಪತ್ತೆ ಹಚ್ಚುವುದು ಕಷ್ಟ.
ಹರಾಜಿಗಿಟ್ಟಿರುವ ಆಸ್ತಿಯು ಜಂಟಿ ಒಡೆತನದ್ದಾಗಿದ್ದರೆ ಎಲ್ಲ ಮಾಲಿಕರು ಸಾಲಕ್ಕೂ ಸಹಸಾಲಗಾರರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಮತ್ತು ಬ್ಯಾಂಕು ನಡೆಸುವ ಹರಾಜು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೆ ಬದ್ಧರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಖಚಿತ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಸಹಮಾಲಿಕರು ನಂತರ ತೊಂದರೆಯನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಬಹುದು.
ಬ್ಯಾಂಕು ಹರಾಜಿನ ಮೊತ್ತದಿಂದ ತನ್ನೆಲ್ಲ ಬಾಕಿಯನ್ನು ವಸೂಲು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಯಾದರೂ ಬಾಕಿಯಿರುವ ಸೊಸೈಟಿ ಶುಲ್ಕ, ವಿದ್ಯುತ್ ಬಿಲ್, ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಇತ್ಯಾದಿ ಎಲ್ಲ ಸಂಬಂಧಿತ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರನೇ ಭರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಇಂತಹ ಬಾಕಿಗಳು ಗಣನೀಯ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿರುತ್ತವೆ.
ಸೊಸೈಟಿಯ ಸದಸ್ಯರನ್ನು ಭೇಟಿಯಾಗಿ ಬಾಕಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಒಳ್ಳೆಯ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ. ಆದರೆ ವಿದ್ಯುತ್, ಗ್ಯಾಸ್ನಂತಹ ಇತರ ಬಾಕಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಖರೀದಿದಾರರೇ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಹಿಂದಿನ ಮಾಲಿಕ ನೋಂದಣಿ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ವೌಲ್ಯ ತೋರಿಸಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ನಂತರದಲ್ಲಿ ಇಲಾಖೆಯು ಯಾವುದೇ ತಗಾದೆಯೆತ್ತಿದ್ದರೆ ಬಾಕಿ ಉಳಿದಿರಬಹುದಾದ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಶುಲ್ಕವೂ ಇನ್ನೊಂದು ತಲೆನೋವಾಗಬಹುದು. ಹಾಗೆ ತೋರಿಸಲಾದ ವೌಲ್ಯವನ್ನು ಆ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿಯ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳಾಗಿದ್ದರೆ ಬಿಲ್ಡ್ರ್ಗೂ ಬಾಕಿಯಿರಬಹುದು. ಹೀಗಾಗಿ ಆತನನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಈ ಬಗ್ಗೆ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಒಳ್ಳೆಯದು.
ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಸಾಲ ನೀಡಿರುವುದರಿಂದ ಹಕ್ಕುಪತ್ರಗಳು ಕ್ರಮಬದ್ಧವಾಗಿರುತ್ತವೆ ಎಂದು ಹೆಚ್ಚಿನವರು ಭಾವಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಇದು ಎಲ್ಲ ಕಾಲಕ್ಕೂ ಸತ್ಯವಲ್ಲದಿರಬಹುದು. ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಪೈಪೋಟಿಯಿಂದಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸರಿಯಾದ ಹಕ್ಕುಪತ್ರವಿಲ್ಲದ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮೇಲೂ ಸಾಲ ನೀಡಿರುವ ಹಲವಾರು ನಿದರ್ಶನಗಳಿವೆ. ಸಾಲ ನೀಡುವ ಸಂದರ್ಭ ಬ್ಯಾಂಕು ಎಲ್ಲ ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕೆಗಳನ್ನೂ ವಹಿಸಿದ್ದರೂ ಸಾಲ ಪಡೆದ ಬಳಿಕ ಅಕ್ರಮಗಳು ನಡೆದಿರಬಹುದು. ಹೀಗಾಗಿ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಮುನ್ನ ಅದರ ಹಕ್ಕು ಸ್ಪಷ್ಟವಿದೆಯೇ ಎನ್ನುವುದನ್ನು ಖಚಿತ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
ಹರಾಜಾದ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಈಗಾಗಲೇ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿದ್ದರೆ ಅವರನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವ ಹೊಣೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಹೆಗಲಿಗೇ ಬೀಳುತ್ತದೆ. ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರನೋರ್ವ ಸುದೀರ್ಘ ಸಮಯದಿಂದ ಒಂದೇ ಮನೆಯಲ್ಲಿ ವಾಸವಾಗಿದ್ದರೆ ಅಂತಹವರನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವುದು ಸುಲಭವಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಈಗಾಗಲೇ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳ ಖರೀದಿಯಿಂದ ದೂರ ಉಳಿಯುವುದೇ ಒಳ್ಳೆಯದು.
ಸಾಲಬಾಕಿಯಿಂದಾಗಿ ತಾನು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದೇನೆ ಎನ್ನುವುದು ಗೊತ್ತಾದ ಬಳಿಕ ಅದರ ಮಾಲಿಕ ಅದನ್ನು ಸುಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿಡುವ ಬಗ್ಗೆ ತಲೆ ಕೆಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಪಾಲ್ಗೊಳ್ಳುವ ಮುನ್ನ ಖರೀದಿದಾರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ತಾನು ಮುಂದೆ ಮಾಡಬೇಕಾದ ವೆಚ್ಚಗಳ ಅಂದಾಜನ್ನು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ ಸಿವಿಲ್ ಇಂಜಿನಿಯರ್ ನೆರವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದಾಗಿದೆ.
